還是從設計和品質呈現來說鋼板零割

　　它除了決定人們是否需要遵守機動車尾號限行等諸如此類的城市規定，它還是道心理防線，出了五環，意味著遠，而住在五環內，便是城區。

　　一環之差的四環，動輒上千萬的居住成本，已經逐漸關上了剛需的這扇門，而留在五環內，成為很多購房人后的倔強。無奈，現實總是比理想殘酷。

　　自2017年北京樓市開始供應限競房地塊至今，在過去三年的時間里，北京土拍市場共出讓了113宗限競房地塊，其中位于五環內的只有13宗地。而要說已經擺上“貨架”，任大家選擇的限競房項目，也不過只有5個。

　　之所以以限競房為例，是因為在過去兩年多時間里，北京樓市的供應主體都是限競房，足夠來說明一個市場的供需比例以及冷熱溫度。此外，也正是在經歷了一輪又一輪的考驗之后，大浪淘沙，聰明的購房人，也在用房票選擇，哪些項目更值得去買。

　　對于初抱有如此想法的很多項目來說，已經被市場所教育。價格的確是重要的參考標準，但絕不僅僅是的標準，便宜也并不一定就意味著熱銷，同等限售均價的情況下，真正用心的項目，終會脫穎而出。

　　越來越多的項目意識到產品的重要性，開始拼戶型拼園林拼精裝，好的產品越來越多，清盤速度也在加快，但對于絕大多數供應還是在五環外的現狀來說，五環內的限競房，足夠稀缺。

　　從供應端來說，開年北京的土拍節奏，已經發生了變化，限競房逐漸淡出，商品房重新回歸，不限價地塊占到了市場供應的主力，這也意味著，限競房這一類產品，將在今年畫上句號。

　　從市場預期來說，限競房也在進入“7萬時代”，剛過去的4月，北京大興西紅門兩宗限競房用地開拍。作為五環內少有的限競房地塊，終這兩宗地，以接近4萬/平方米的樓面價成交，這也意味著，未來這一區域的限競房，將進入6～7萬元的時代。

　　不光是在西紅門區域，緊隨其后北京掛牌了東壩兩宗限競房地塊，雖然后續暫停了出讓，但根據當時掛牌的信息顯示，未來地塊中商品住房銷售均價不超過 69422 元 / 平方米，且銷售單價不得超過76364元/平方米。

　　攸克君這些天其實也在關注究竟目前四環到五環之間，在售的限競房到底賣的怎么樣。走過一圈之后得出了第二條判斷：五環內的限競房，此時，且買且珍惜。

　　以緊鄰舊宮地鐵站的京能｜電建·洺悅灣為例，項目地處舊宮板塊核心區，距離南四環僅有2.7公里，也是目前五環內在售的幾個項目中，均價在6萬元以內的項目。54715/平方米的限售均價，放大到整個五環內的供應，甚至包括二手房市場來看，都足夠有競爭力。

　　從目前不到5.5萬的均價，到土地市場已經呈現出的將近7萬的售價預期，這其中的“價格差”其實也是市場留給購房人值得思考的“時間差”。到底在什么時候進場，是否要趕上這一班車，相信很多人，都會有自己的判斷。

　　畢竟，土地市場先人一步已經熱了起來，而拍地火熱的背后，是開發商的信心在重建，信心重建的背后，自然是已經得到了來自市場的反饋。此外，二手房也是的參考標準，根據各方數據顯示，5月份北京二手房成交有望突破兩萬套，購房人的密集進場，其實也都反映了，當下這個時機，被視為不容錯過的關鍵時刻。

　　攸克君在前幾天的文章中也討論了這個話題，雖然不是關于限競房市場，而是豪宅市場，但當有錢人又開始拼關系買房的時候，這已經是一個足夠明顯的信號。高凈值人群的購買決策，某種程度上，更值得我們參考。

　　回到有關于五環的話題，雖然我們說限競房的供應之大，平均去化難度之大，但是只要是和五環相關的項目，整體去化速度，依然很快。貫穿整個北京，從北五環到南五環，不管是之前的未來金茂府也好、中海望京府也好，基本都已進入到了清盤階段，可選擇的優質項目也越來越少，聚焦在四環到五環之間，可以說，賣掉一套，少一套。

　　如果在增添一些附加條件，五環內，臨近地鐵和公園，有完善的商業服務配套的項目，繞著五環走一圈，洺悅灣同樣是比較有代表性的項目。

　　據悉，洺悅灣一路之隔的便是舊宮非常有名的涼水河濱公園，項目西側也緊鄰旺興湖郊野公園，整個項目周邊共擁有4大公園以及12所城市級公園。如此生態資源的占有，可參考對標的，也許只剩下奧森板塊和朝陽公園板塊，而后者的均價，早已邁過了10萬+。

　　此外，便是產品本身的加分。雖然是限競房，但從項目本身的打造品質并沒有辜負這個地段，主力戶型集中在89㎡三居和133㎡的四居，全部為一梯兩戶，全明通透大面寬的設計，同時整個項目構建了云智慧健康管理、多功能健康園林、全體系健康居家、全生命周期呵護、全系統精工品質等五大模塊的“5M智慧健康生活”，著重營造了“智慧、健康、便捷、樂活”的居住氛圍。

　　對于原本就有地段優勢的限競房項目來說，品質升級無疑是更大的加分，對于這部分目標客群來說，周邊區域的二手房項目也會在其選擇范圍之內，但不管是從價格，還是從設計和品質呈現來說，新房依然有足夠的優勢，更何況，相比于區域內很多在售二手房項目來說，電建·洺悅灣的價格，并不算高。

　　此時，就是一個和市場賽跑的過程，當四環逐漸關上剛需之門的時候，五環留給大家的時間和選擇，其實也正在慢慢變少。

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